公募REITs的發展正駛入快車道。

3月9日，中航京能光伏REIT、中信建投國家電投新能源REIT一齊開展詢價，新能源這一嶄新的資產類別，也從此正式加入到公募REITs的底層資產池中。據中信研究部統計，我國當前還有近70家項目處于招投標等儲備階段，其中不乏市政水電、自然景區等新類別。

2023年全國兩會期間，公募REITs是多位全國兩會代表委員的重點關切，譬如擴大公募REITs試點范圍等建議和提案達5條以上。

值得注意的是，當前REITs市場的短期打新收益似乎正迎來拐點。在受訪人士看來，經過階段性二級市場溢價交易后，公募REITs的常態化發行推動市場回歸理性，在中長期將是必然趨勢。投資者也應攜帶中長期投資視角，通過深入了解公募REITs的底層資產以及其收益情況，基于理性的價值判斷，合理評估公募REITs產品價值。

儲備項目近70家

3月9日，中航京能光伏REIT和中信建投國家電投新能源REIT相繼公布了詢價結果，距離上市更進一步。

公告顯示，中航京能光伏REIT基金份額總額為3億份，詢價區間為8.844-10.185元/份。中信建投國家電投新能源REIT基金份額總額則為8億份，詢價區間在8.867-10.210元/份。

從其招募說明書來看，中信建投國家電投新能源REIT的底層資產估值為71.65億元，2023-2024年的預期分派率分別達到10.57%和9.79%；中航京能光伏REIT的底層資產估值為24.54億元，2023年和2024年的預期分派率分別達到12.18%和12.45%。

當然，最引人矚目的還是兩只新產品的底層資產屬性。作為首單光伏和首單風電REIT，新能源這一全新的類別，正式敲響了年輕的公募REITs市場的大門。

“公募REITs與新能源資產強強聯合，為新能源行業的權益融資提供了全新解決方案，是提高行業投融資的靈活性和便利性、助推我國能源系統轉型的重要資本運作手段?！敝薪鸸淌請F隊在3月研報中指出，兩只新REITs的設立可以促進新能源行業投融資良性循環，并為“雙碳”目標起到顯著的示范效應。

而從潛在REITs項目的資產類型分布來看，還有更多行業預備加入公募REITs的大家庭。

中信研究部的最新統計顯示，截止到3月5日，我國共有近70家公募REITs項目處于招投標等儲備狀態。其中最多的儲備項目為產業園區類，在備數量為13家，包括軟件園、高新產業園、信息中心、智造工場等，多位于國家級與省級開發區，國家級新區或自由貿易試驗區。

在傳統公募REITs的幾大板塊中，交通和能源行業各有10家儲備項目，保租房和生態環保類則各有9家。

與此同時，市政類基礎設施則成為“后備軍”中的新面孔，其中以城市供水、水庫等水務設施為首。一批自然文化遺產，如武當山景區等，也同樣有望在今年走上證券化之路。

21世紀經濟報道記者從不止一家公募基金處了解到，機構正應時擴充REITs的底層資產布局。

華夏基金向21世紀經濟報道記者表示，公司在新能源等行業已有REITs項目中標?！艾F在這些項目還沒有走完審核流程，不能對外公布，但我們都會積極去參加?！比A夏基金稱。從權益人性質來看，公司在民企類項目上也已有布局計劃。

值得一提的是，商業性不動產納入REITs試點范圍或也已箭在弦上。而在今年全國兩會上，擴大公募REITs試點范圍成為了多位代表的共同關切。

其中，全國政協委員，甘肅省新聯會副會長，蘭州市知聯會會長，立信會計師事務所合伙人、甘肅分所所長張萍認為，可以進一步擴大公募REITs試點范圍和區域，擇機向商業不動產及欠發達領域擴容。

“以一線城市的優質商業物業作為基礎資產發行REITs，將底層資產范圍擴展至商場、寫字樓、酒店等優質商業不動產領域，完善房地產投融資體系，以商業地產繁榮帶動構建房地產發展新模式?！睆埰冀ㄗh。

此外，全國政協委員、中信資本董事長張懿宸，以及全國政協委員、臺盟深圳市委會主委林娜，則分別就商業地產在具體項目和地域中的探索給出了更加詳細的建議。

“打新”不香了？

作為介于股債之間，風險、收益適中的金融產品，公募REITs甫一發行，便以亮眼的業績表現成為基民之間的焦點。但一個值得關注的現象是，隨著上市產品日漸豐富，投資者的短期打新收益卻在近一年來顯著降低。

Wind數據顯示，2021年和2022年以后上市的REITs，其首日平均漲幅分別為9.06%和16.72%。但盡管后者的二級市場表現更為亮眼，如若計算實際的打新收益，2021年“上車”的投資者反而能夠享受更優秀的短期回報。

為了更好地比較已上市REITs的打新收益表現，21世紀經濟報道記者以最短資金凍結日T+3日為標準，簡單估算了已上市REITs的打新收益率與年化值（僅作排名參考，根據具體REITs產品資金凍結要求不同，實際收益不等同于計算結果）。

大體上，REITs的打新收益率可以通過（獲配金額×上市首日漲跌幅）/認購總金額來求得，這一公式可進一步轉化為公眾投資方認購比例×上市首日漲跌幅。而從此方法出發還原年化收益，目前已上市的25只REITs平均打新年化收益率約為18.03%。

其中，2021年發行的11只REITs平均年化收益高達30.79%。2022年以來，盡管有4只REITs首日漲幅一路沖到了30%的天花板，但對于年后發行的14只REITs而言，打新的平均年化收益降低至8.01%。

區別于A股的搖號中簽模式，REITs的認購采取“多投多得”的模式，中簽金額與認購資金的占比直接掛鉤，且沒有認購資金量限制，大小戶之間的配售比例相對公平。

在REITs試點初期，投資者的關注與參與相對較少，而隨著產品收益優勢漸顯，基民大量涌入，投資者對獲配的追求推動認購金額水漲船高。

Wind數據顯示，2021年REITs產品的平均公眾獲配比例為5.5%，更有平安廣州廣河、東吳蘇園產業和中金普洛斯三只REITs的配售比例超過10%，意味著每認購10萬元可保證獲配1萬元以上。但在2022年，平均配售比例僅為1.07%，其中近80%（11只）REIT產品的公眾配售比例更是不足1%，投資者被迫“廣種薄收”，承擔起更多的資金凍結成本。

不過如果說此前投資者仍可以“閉眼上車”，2022年11月22日上市的中金安徽交控REIT，則以破發讓REITs的打新神話走向了終結。作為迄今為止發行規模最大的公募REITs項目，中金安徽交控REIT在發售階段就受到了各路資金的追捧，網下認購倍數45.12倍，公眾發售部分的配售比例為5.95%。但首日收跌4.5%，收益率-0.27%，換算為年化收益率為-32.61%。

實際上，不同行業板塊的REITs產品，其打新收益也有較為明顯的分化。從底層資產來看，收費公路的收益能力整體較弱，除華夏越秀高速首日漲幅為22.76%外，其余首日漲幅不到5%，7只已上市產品的平均年化收益率則為8.7%。

中信證券在近期研報中稱：“我們認為，對有意于參與REITs戰略配售的投資者來說，盡量分散投資不同行業的多個REITs產品，謹慎測算投資組合中高速公路REITs和其他REITs的比例結構，將是必要的研究準備工作?！?/p>

相比之下，其他板塊的短期回報則相對優異。記者統計發現，8只產業園區REITs的打新年化收益23.91%，鵬華深圳能源、中航首鋼綠能和富國首創水務三只能源環保類產品平均打新年化收益為22.06%。3只倉儲物流和4只保租房類產品則錄得21.17%和17.27%。

回歸理性交易

REITs市場的“打新熱”會由此來到拐點嗎？

記者了解到，REITs產品作為新投資產品兼具股性與債性，是很好的資產配置選擇，加之公募REITs市場供給相對較少，而投資需求巨大，供需不平衡之下，市場往往容易產生不理性情緒。不過在經過階段性二級市場溢價交易后，市場回歸理性在中長期或將成為必然趨勢。

“先期上市的REITs產品底層資產質量較好，收益超預期，尤其是作為新的大類資產，初期供不應求，二級市場出現了較高溢價。而隨著REITs產品的持續上新，二級市場的交易也逐漸冷靜，會回歸基本面，不同的產品打新收益降低甚至破發，都是正常的市場現象?！比A林證券資管部董事總經理賈志向21世紀經濟報道記者指出。

在賈志看來，在中長期，REITs的交易價格也必然要和基本面匹配。而在其中，推動常態化發行、持續豐富REITs產品供給，便是使價格回歸價值發現本源的一劑良藥。

“隨著更多優質REITs產品的擴容，機構投資者更多的參與到發行定價中來，新產品的詢價更能匹配價值，真正的成為中長期投資品種?！辟Z志表示。

從公眾角度，多家公募基金機構人士則指出，投資者教育仍需引導基民，在打新后從短期投資更多地切換到長期投資視野。

“基礎設施公募REITs本質是基礎設施的資產證券化，其價格變動因素分別來自資產端和產品端?！币晃还蓟鸾浝砀嬖V21世紀經濟報道記者。

該人士進一步指出，在資產端，REITs主要收益的影響因素包括底層資產現金流變化、項目資產規模成長性、行業資產價值水平等基本面。而產品端價格在資產端估值變動的基礎上，還受權益類產品屬性的波動影響。同類產品的價格、市場情緒、市場流動性等，都會造成公募REITs價格波動。

“投資者在短期內關注二級市場漲幅的同時，有必要深入了解公募REITs的底層資產及收益情況，從長期持有的角度看，也要留意對應分派率的降低，綜合考慮兩部分收益來源，堅持價值投資理念，理性看待公募REITs產品的投資價值?！痹摶鸾浝碚J為。

中金基金也向21世紀經濟報道記者表示，就產品的風險收益特征而言，公募REITs較適合于抱著長期配置的心態，通過合理的資產配置來獲得較好投資回報的投資者。

“公募REITs的可分配收益主要來自于底層資產的經營收益及資產增值，較適合作為長期資產配置新選擇。投資者可通過深入了解公募REITs的底層資產以及其收益情況，基于理性的價值判斷，合理評估公募REITs產品價值?！敝薪鸹鸨硎?。

此外記者注意到，今年2月以來，還有多家基金公司密集增加做市商機構，為提高公募REITs流動性、維護二級市場合理定價做出支持。